Ngày 25/11/2019, Bộ Tư pháp vừa ban hành Thông tư 07/2019/TT-BTP hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất (“Thông tư 07”). Các quy định mới này sẽ có hiệu lực ngày 10/01/2020, hướng dẫn các quy định tại Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 9 năm 2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm; và thay thế Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 23/06/2016. Thông tư 07 theo đó có những điểm đáng lưu ý như sau:
1. Bổ sung quy định cho phép đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng
Theo đó, Thông tư 07 đã nêu rõ các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm:
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
- Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật;
- Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký;
- Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp;
- Xóa đăng ký thế chấp.
Như vậy, so với quy định hiện hành, từ 10/01/2020, “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác” cũng phải đăng ký thế chấp.
Lưu ý, trường hợp đăng ký thế chấp này thì thực hiện như đối với đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng.
2. Hướng dẫn mới về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung
Để tránh tình trạng từ chối đăng ký thế chấp, do thông tin về bên thế chấp được kê khai trong Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (“Hợp đồng thế chấp”) không phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) đối với tài sản chung của vợ chồng, hộ kinh doanh, tài sản của doanh nghiệp tư nhân, Thông tư 07 đã quy định rõ Văn phòng đăng ký đất đai phải thực hiện đăng ký thế chấp trong các trường hợp sau:
- Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng, mà Giấy chứng nhận chỉ ghi họ tên một bên vợ hoặc chồng, nhưng bên thế chấp trong Hợp đồng thế chấp bao gồm cả vợ và chồng;
- Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hộ gia đình, mà Giấy chứng nhận chỉ ghi hộ, họ tên chủ hộ, nhưng bên thế chấp trong Hợp đồng thế chấp được công chứng, chứng thực xác định rằng, ngoài chủ hộ hoặc người đại diện hợp pháp của chủ hộ, còn có họ tên của các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình. Trường hợp đất, tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng, sở hữu chung của các thành viên hộ gia đình, nhóm người, mà một hoặc một số thành viên có yêu cầu đăng ký thế chấp đối với phần thuộc quyền sử dụng, sở hữu của mình. Khi đó, trước khi đăng ký thế chấp, người có yêu cầu phải thực hiện thủ tục phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thủ tục tách thửa đất để được cấp Giấy chứng nhận.
- Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà Giấy chứng nhận ghi tên doanh nghiệp tư nhân, nhưng bên thế chấp trong Hợp đồng thế chấp là chủ doanh nghiệp tư nhân, hoặc cả chủ doanh nghiệp tư nhân và vợ/chồng của người đó.